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孤岛惊魂三角洲攻略年度盘点·政策回顾篇丨带你重温2018影响房地产的四类政策

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    引 言  2018年,房地产的政策调控可谓是变幻莫测。在中央“房住不炒”的政策主基调下,各地方政府坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,出台了一系列更加精准的调控政策。据不完全统计,目前中央和地方政府出台涉及房地产市场调控的政策和措施已达200多项。除了以往的“五限”政策以外,在棚改货币化安置、房产税、空置税、人才政策等多个层面出现一系列新探索新进展。调控政策无论从供给端还是需求端都在持续加码,下面我们将分类回顾一下2018年的主要政策。  短期行政类  一、西安、长沙、杭州三地暂停企业购房  2018年6月24日,西安在“摇号门”事件后,政府办公厅颁布的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,《通知》规定在限购区域内暂停向企事业单位及其他机构销售住房(包括新房和二手房)。6月25日,湖南省长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。该《通知》内容将从6月26日起实施,其中规定,暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。6月26日,杭州市房管局官方发文《关于九龙仓珑玺项目公证摇号的情况》,文中要求:杭州限购区域暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。  解析  以往针对楼市的调控都是以个人或以家庭为主,此次三天三城颁布的新政矛头直指企业购买住房,我们认为,三方政府的目的是为了防止以企业的名义投机炒房,保障刚性购房需求,企业购房虽然所交的税颇高,但没有限购限售的政策限制,交易住房通过股权交割的方式逃避了土地增值税等部分税费,在一二手房倒挂的城市存在较高的利润空间,总体来说有利可图。(  详见《楼市调控又出新招——三天三城暂停企业购房》)。下载APP 阅读本文更深度报道  二、广州市增城、花都、南沙区将取消限价  2018年10月19日,广州市增城、花都、南沙区发布将取消限价。  ●其中增城区的内容大致为:  1、 增城限价政策取消,10月22日开始实施;  2、 一次申报不能反复调整,签约价下线不能超备案价10%。按套控制,如没按实际申报系统自动停签约、停售,并进行处罚,整改期7天,停网签30天;  3、 一经定价半年不能调价;  4、 原则上不能申请上调,只能下调,下调要提出申请;  5、 同一预售证退房套数及面积均不能超过总签约量的3%;  6、 按预售证同一房源不能多次退签,每套不能超2次退签;  7、 超高价的房源尽快梳理,申请降价。  ●南沙、花都区的内容大致为:  1. 不限售不限签,可将对外房源一次过推出。  2. 尊重市场为前提,未网签的按市场实际销售价格水平,自行网络申报备案价。将经过网络备案的价格报房管部门,知悉并愿意接受房管部门的书面承诺,要公示备案价格。  3. 不能虚高报价,备案价一次过申报,只有一次机会,不能反复修改。售价不能高于备案价10%,半年内不可提出价格上调的申请。降价必须书面申请。  4. 调价频繁出现就不行,发现企业价格虚高的就启动整改措施,时间三十天,所有房源停签停售。最认定价格虚高的,按扰乱市场秩序哄抬物价处罚。  5. 显眼位置公式备案价格。信息系统定期会对比网签和备案作对比,发现一宗不匹配的,全部停止网签,退房退签达到一定比例,也停。  6. 同一房屋单元不能出现多次退签,一次以上约谈,认定虚假网签也按扰乱秩序罚。  7. 网签过的不能调整。  8. 卖了,签了认购书的,只要没网签,也可以改备案价。  9. 严禁双合同。  10. 具体时间待定。  解析  限价政策从2016年10月出台开始,作为较新型的调控政策一直受到市场广泛关注,并且限价政策出台的频率高、范围覆盖广。根据亿翰智库监测数据,全国共有超50个城市出台过细则不一的限价政策。我们认为,限价政策在一定程度上抑制了房价的快速上涨,稳定了购房者的房价预期,指导了企业的投资行为,规范了土地市场秩序。但限价政策也对行业发展产生了一定的负面影响,如限价政策的存在使得核心城市的一二手房价出现倒挂,衍生寻租套利现象(  详见《一二手房价格倒挂,新房与二手房市场将如何联动?》),限价效应也传导至土地市场,反向影响土地市场行情,限价政策锁定企业利润,影响企业提高供给的意愿,挑战新房的库存体系等,对于限价政策带来的衍生问题,我们也考虑(  详见《限价政策是不是该退出了?》)。  而对于广州市增城、花都、南沙区限价放松的作用,各方均持有比较乐观的态度。我们认为,这种略带尝试性的限价政策放开是未来大范围限价放开的开端,但是单一放开限价政策的作用不应过分乐观,此次的限价放开最大的作用可能是避免双合同现象的持续。短期内,限价政策的放开将对新房市场和土地市场起到一定的提振作用,但中长期内,单一放开限价政策的作用相对有限。(  详见《时事点评丨广州限价放开:是开端?是尝试?影响有多大?》)  长效机制类  一、积极探索多主体供地改革  2018年1月,全国国土资源工作会议召开,国土部部长姜大明提出三点关于土地制度改革的重要内容:一是将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法;二是深化利用农村集体经营性建设用地、建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度;三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。  解析  多主体供地改革既是土地制度与“两多一并举”(多主体供给、多渠道保障、租购并举)住房制度相适应的具体措施,也是从土地供给侧改革,拓展建设用地空间,优化土地资源配置的需要,对促进城市土地资源开发利用方面具有重要意义。  一方面,将原有大量的工业用地、仓储物流用地盘活,作为增加住宅供应量的有效渠道,对平抑房价能够起到一定的积极作用。另一方面,增加租赁住房供应的同时,还能够拓宽集体经济组织和农民收入渠道,在保持宅基地集体所有权不变情况下,有效盘活闲置土地,鼓励其通过租赁方式进行流转,增加农民的财产性收入,加速城镇化进程。  二、推进房地产税立法  2018年4月,房地产税法被列入全国人大常委会预备审议项目后,按照4月份的表态:“由有关方面抓紧调研和起草工作,视情在2018年或者以后年度安排审议。”因此房地产税何时落地备受关注。  解析  房产税由来已久,市场上普遍认为房产税出台后可以解决地方财政缺口、降低房价、增加社会公平性。但我们认为,房产税总量有限,无法解决地方财政缺口,对供需及货币走向不会产生影响,房产税不是调节房价的方式,单靠房产税无法实现社会公平。而且,征税群体规模尚小,无法支撑纳税需求,大范围征税的难度较大、代价较高,贸然大范围征收或将引致更深层次的改革问题,因此短期内,房产税全面执行仍面临严峻挑战。(  详见《深度丨一文读懂房产税的四大问题》)。  三、加快推进共有产权住房  2018年9月11日,广东省住建厅印发《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》,提出产权满 10年可转商品住房。9月14日,西安市住房保障和房屋管理局举行《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》新闻发布会,将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房,实行政府与购房人按份共有产权,面向在西安市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的西安市户籍居民、取得西安市居住证的非西安市户籍居民和各类人才供应。9月27日,上海出台《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》扩大共有产权保障住房保障人群范围,将向非上海户籍常住人口开放申请资格。非上海户籍常住人口申请条件是持有《上海市居住证》且积分达到规定标准分值(120分)、已婚、在上海无住房、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满5年、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准。  解析  2018 年以来住建部坚持从供需两侧深化住房改革,加快推进共有产权住房制度改革,体现了贯彻落实中央“房住不炒”的定位,更加突出保障房的“居住”属性,最大限度抑制“投资”属性。我们认为,这样即保护夹心阶层的居住需求,也有助于平抑房价预期,且共有产权住房产权明晰,达到产权年限后,虽能上市交易,但政府拥有优先购买权,政府放弃优先购买权的,按产权份额比例分割销售收益,既压缩了获利空间,又体现了产权的公平性,未来其将和商品房、租赁住房一起,成为住房供给体系的重要一部分。  四、取消商品房预售制度  2018年9月11日,住建部发布征询意见稿:“要求对商品房预售许可进行深入探究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施”。  而后9月21日,广东省房协发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,通知指出,广东省住房城乡建设厅已拟订了有关材料,将于9月25日上报住房城乡建设部。材料“关于商品房预售许可事项调整”提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。目前相关内容尚处于内部讨论阶段,是否正式发布还待最终意见的汇总和研究。  解析  商品房预售制度是人民日益增长的住房需求与供给不足的产物,更是我国经济制度转型的产物。预售制度不仅满足了庞大的住房需求,还缩短了房地产开发企业的资金回笼周期,其对房地产市场的重要性不言而喻。  我们认为,预售制度一次性全面取消面临一定的挑战,有以下两点原因:  第一、商品房预售所带来的资金收入是房地产企业补充资金的重要方式,通过商品房预售,房地产企业可以提前回笼资金,节约资金成本,有利于企业实现快速周转,如果取消预售制度,部分企业可能会面临资金链崩裂的风险,行业波动加剧;  第二、房地产行业属于资金密集型行业,如果预售制度取消,房企的资金链将受到显著影响,大部分房企将面临偿债危机,此危机可能会传导至金融体系内的利益相关者。对此,我们建议改预售制度为定金预售或按工程进度付款,其可行性分析(  详见《关于房地产预售制度若干问题的研究》)。  五、空置税  2018年10月15日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在回答经济日报-中国经济网记者提问时表示,我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十。他认为,房地产税应该分为四个税征收,分别为消费税、流转税、空置税和物业税。  解析  国外和一些地区很早就对空置率进行统计,中国香港房屋空置率不足4%;加拿大各省平均房屋空置率不足5%;澳大利亚全国平均住宅空置率为2%,美国自有房屋空置率维持在2%以下。这些国家及一些地区都已出台空置税,从其征收空置税的情况来看,各国和地区出台的空置税都比较严厉,具有惩罚性。如中国香港征收空置税按房屋年租金的200%,加拿大和澳大利亚按房屋价值的1%征收空置税。  而我国内地,目前比较常见的空置率统计数据有三种:  第一,国家电网将每年每户用电量不超过20度的房屋视为空置房。2018年,原中央农村工作领导小组负责人披露据此推测的2017年大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%;  第二,媒体通过社会调查我国房屋空置率达到20%以上;  第三,2014年西南财经大学发布的《城镇房屋空置率与房屋市场发展趋势》中,采用分层随机抽样调查显示我国的城镇房屋空置率达到22.4%。  以上三种数据来源,均说明我国的房屋空置率超过了国际房屋空置率的警戒线。而且,房地产行业的快速发展,使炒房者见利借机炒房;开发商利用一级市场与二级市场供需信息不对称,推迟新盘入市,为房价上涨推波助澜。这些现象的产生扩大了我国的房屋空置面积。  因此我们认为,如果征收空置税,将会降低房屋空置率、优化资源配置、缓解供需失衡问题,当空置税发展完善并全面推行之后,市场的供需可以受空置税的影响自行调节,这时候行政调控政策的功能会被逐渐削弱,在一定程度上空置税与行政调控政策形成对冲。  但空置税的实施,仍面临许多需要解决的问题。主要涉及三个方面:一是如何界定空置房屋,我们认为,结合国情,可以将我国的空置房屋分为增量市场和存量市场两个部分来界定;二是怎么统计房屋空置率,我们建议采用普查数据和专项调查相结合的方法;三是如何计算空置率,我们认为,根据房地产市场类型的不同,可以把空置率分为增量房屋空置率和存量房屋空置率来计算。此外,对于空置税征收的范围、采用什么样的税基和税率,具体的分析  详见《深度丨一文读懂空置税》。  人才类  一、2018年人才政策升级  2018年1月4日,南京率先发布《南京市政府关于进一步加强人才安居工作的实施意见》。2018年9月18日,在广州的人才新政中,取消12项申报材料,落户社保由一年减至6个月。2018年9月29日,厦门人才政策规定落户连续缴交社保由8年缩减为5年,这是厦门自2010年8月后,首次放宽落户厦门岛内的条件。2018年10月8日,杭州人才落户政策落地,适度放宽投靠迁移,降低人才落户门槛。2018年11月7日,苏州发布《关于申报苏州市人才乐居工程的通知》,政策规定A~E类引进人才购买首套房可不受户籍和社保等限制。据不完全统计,目前有50城相继出台了吸引人才落户的政策。  图表:2018年主要城市人才政策概况  (点击图片可查看高清原图)  数据整理:亿翰智库  解析  从2017年初开始,全国各城市之间展开了激烈的人才争夺战。具体的优惠措施主要涵盖:落户买房、人才租房、生活补贴以及人才就业创业补贴等方面。通过我们的梳理,发现人才政策有三个特点:一补贴方式多元,二落户门槛标准降低,三城市能级走低。(  详见《人才新政暖风乍起,搅动楼市一池春水》)  然而,在第一轮人才争夺似乎要平息之时,又上演了第二轮的人才争夺战。其中,一线和热点二线城市更为激烈,尤其中西部的二线城市,从城市新增户籍人口数量、毕业生就业流向上看,人才新政效果显著,住房需求也得到释放,商品房销售增速上行,投资显著增长。其中,以西安、郑州、长沙、武汉为代表的城市,商品房累计销售面积同比增幅均高于40大中城市的整体水平。因此我们认为,中西部二线城市的人才新政在带动房地产价格上涨、刺激楼市方面发挥一定作用。(  详见《深度丨人才新政提振中西部楼市信心,房企转战中西部或成趋势》)。  其他类  一、个税修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议  2018年6月19日,《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,是个税法自1980年出台以来第七次大修,也将迎来一次根本性变革。除个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元),首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。  解析  根据《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》,如果可以在5000免税额以上抵扣贷款利息,那么对于购房者来说,能大幅度降低购房成本,也被视为是刺激购房需求的有力工具。在部分西方发达国家房地产政策中都有所体现,而上海实际早在1998年也实施过。  此次《个人所得税法修正案(草案)》为兼顾无购房能力的纳税人享受此项政策的福利,个税调整也将住房租金纳入专项附加扣除范围,但是为防止虚假租房骗取抵扣,要求承租者出示严格的房屋租赁证明及出租者的纳税凭证,然而这可能会导致租金上涨,将税负转嫁给承租者,因此我们认为,大部分承租者并不会选择使用租金抵扣个税,此条款对租房人群的影响不大,而相对影响较大的还是购房还贷人群。(  详见《千呼万唤始出来!房贷利息抵扣个税影响几何?》)  二、两类市县要尽快取消棚改货币化优惠政策  国务院总理10月8日主持召开国务院常务会议,部署推进棚户区改造工作,进一步改善住房困难群众居住条件。会议要求,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。  解析  长久以来,棚改及棚改货币化安置被认为是三四线城市回暖的重要原因,取消棚改货币化安置会影响三四线城市的房价走势。但我们认为,棚改仅为三四线回暖的催化剂,而非决定性因素,有以下三点原因:一是三四线回暖明显滞后于棚改货币化的推行;二是棚改货币化安置转化为购房率较低;三是城市棚户区改造比重与房价涨幅关系不大。(  详见《棚改不改三四线城市大势,预计未来3至5年仍有机会》)  而三四线城市的回暖是从政策、消费、质量等多方位系统性修复带来的,因此会持续一段时间。(  详见《三四线楼市回暖还能持续多久?》)  此外,三四线城市的机会不仅仅在于投资性需求外溢、外来流入人口购房需求崛起和释放,而城市内部自下而上的人口流动产生的需求,甚至是流出的那部分常住人口的返乡置业,也是不容忽视的力量。(  详见《人口流入越多的三四线城市房地产市场越好,真的吗?》)  亿翰隆重推出2018年度盘点系列,敬请期待本文首发于微信公众号:亿翰智库。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

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